Comprar un departamento es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, para muchos compradores primerizos, el proceso se vuelve confuso no por el precio del inmueble, sino por la cantidad de documentos involucrados y la falta de claridad sobre quién debe entregar qué. Un error documental puede retrasar la operación, generar costos adicionales o incluso invalidar la compra.
En esta nota, Decateca detalla de manera clara y ordenada qué documentos necesitas para comprar un departamento en Perú, diferenciando entre los que corresponden al comprador, al vendedor y al inmueble, y explicando por qué cada uno es importante.
Documentos que debe tener el comprador
Antes de buscar un departamento o solicitar un crédito hipotecario, el comprador debe contar con su documentación personal en regla. Estos documentos permiten validar su identidad, capacidad legal y perfil financiero.
- Documento de identidad vigente: El DNI (o carné de extranjería, en caso de extranjeros residentes) es indispensable para cualquier trámite notarial, bancario o registral. Debe estar vigente y sin observaciones.
- Estado civil actualizado: Si el comprador es casado, la información del cónyuge deberá coincidir con la registrada en Reniec. En caso de separación de bienes o divorcio, será necesario contar con la partida o sentencia correspondiente inscrita.
- Sustento de ingresos: Para compras con crédito hipotecario, las entidades financieras solicitan boletas de pago, recibos por honorarios, declaraciones de renta o estados financieros, según el tipo de trabajador. Este sustento permite evaluar la capacidad de endeudamiento.
- Constancia de ahorro para la cuota inicial: Aunque no siempre es un documento formal, los bancos suelen solicitar estados de cuenta que demuestren el origen de los fondos destinados a la cuota inicial.
Documentos que debe presentar el vendedor
Una compra segura depende, en gran parte, de que el vendedor tenga la documentación del inmueble en regla. Este punto es clave para evitar riesgos legales.
- Título de propiedad inscrito en Sunarp: Es el documento más importante. Acredita que la persona que vende es el propietario legal del departamento. Debe estar debidamente inscrito y sin observaciones.
- Copia literal actualizada: Es un extracto del registro del inmueble que permite verificar si existen hipotecas, embargos, cargas o restricciones. Se recomienda que tenga una antigüedad no mayor a 30 días.
- Documento de identidad del vendedor: Debe coincidir con la información registrada en la partida del inmueble. En caso de copropiedad, todos los propietarios deben firmar la compraventa.
- Estado civil del vendedor: Si el inmueble fue adquirido durante el matrimonio bajo régimen de sociedad de gananciales, el cónyuge también debe participar en la venta, incluso si no figura como propietario único.
- Documentos relacionados con el inmueble: Además de identificar a comprador y vendedor, es fundamental verificar que el departamento cumpla con ciertos requisitos técnicos y municipales.
- Partida registral del inmueble: Permite confirmar ubicación, área, linderos y características del departamento. Es clave para evitar discrepancias entre lo ofrecido y lo registrado.
- Declaratoria de fábrica e independización: En edificios, estos documentos acreditan que el departamento existe legalmente como unidad independiente. Su ausencia es común en inmuebles antiguos y puede impedir la compra con crédito hipotecario.
- Pago del impuesto predial y arbitrios: El vendedor debe estar al día en estos pagos. Las municipalidades pueden exigir constancias de no adeudo antes de la transferencia.
- Reglamento interno del edificio: Aunque no es obligatorio, es recomendable revisarlo para conocer normas de convivencia, uso de áreas comunes y restricciones.
Documentos que se firman durante la compra
Durante el cierre de la operación, existen documentos clave que formalizan la compra.
- Contrato de compraventa: Puede firmarse primero como contrato privado y luego elevarse a escritura pública. Detalla precio, forma de pago, plazos y obligaciones de ambas partes.
- Escritura pública: Se firma ante notario y es el documento que permite inscribir la compra en Sunarp. Sin escritura pública, la compra no tiene plena validez legal.
- Minuta y parte notarial: La minuta es elaborada por un abogado o notaría y el parte notarial es el documento que se presenta a Sunarp para el cambio de titularidad.
¿Qué pasa si falta algún documento?
La ausencia o inconsistencia de documentos es una de las principales causas de retraso en las operaciones inmobiliarias. En algunos casos, puede impedir el acceso a financiamiento bancario o generar riesgos legales para el comprador.
Por ello, los especialistas recomiendan no entregar dinero ni firmar compromisos sin antes verificar que toda la documentación esté completa y correctamente inscrita. Para un comprador primerizo, identificar y validar todos estos documentos puede resultar abrumador. En Decateca, la asesoría inmobiliaria cumple precisamente ese rol: revisar, explicar y acompañar cada etapa del proceso para que la compra se realice con seguridad y sin sorpresas.
Contar con información clara y apoyo especializado no solo reduce riesgos, sino que permite tomar mejores decisiones financieras desde el inicio. Agenda una cita con nuestros asesores y compra tu departamento con total tranquilidad.
